MARKET STATUS
2023 IS ENDING
The year 2023 exceeded expectations, the portuguese economy withstood the challenges that arose and was resilient. In the first phase of the year, thanks to the tourism and the fall in energy prices, it gained momentum for what came after the summer, namely the rise in interest rates, the rise in oil prices and the practically non-existent growth in the euro zone that inevitably affected us.
The outlook for the beginning of 2024 is for the economy to continue weakening, the fiscal support introduced to mitigate the effects of the war in Ukraine and to control the inflation will be withdrawn, which could reinforce the weakening of the economy. However, inflation control is being achieved, the year-on-year rate of change in the Consumer Price Index (IPC) will have decreased to 1.6% in November 2023, a rate 0.5 percentage points (p.p.) lower than that observed in the previous month. The underlying inflation indicator (total index excluding unprocessed food and energy products) recorded a variation of 2.9% (3.5% in the previous month). The variation in the index for energy products decreased to -12.4% (-12.0% in the previous month) and the index for unprocessed food products decelerated to 3.5% (4.0% in October).
At the beginning of 2024 we we’ll fully see the impact of rising interest rates. The access to credit for both families and companies is more limited, requiring an additional effort to pay their responsibilities, however the increase in disposable income and the efficient use of European funds can help mitigate this potential weakening of the economy, potentially causing some investment. We therefore expect a weakening, but not a recession. The conflicts that exist on Europe's doorstep, with no end in sight, are delaying a growth.
It should be noted that although there is no clear trend, a slight deterioration in the job market is noticeable. The household savings rate is at relatively low levels, lower than those recorded before the pandemic - 5.6% of disposable income, in June 2023 (average of 4 quarters), which compares with around 7% in 2018- 19.
Growth is not expected to be easy also taking into account the economies to which Portugal exports. The EU sees growth approaching stagnation, the US slows down after interest rate increases and China demonstrates that it has structural problems to resolve.
After a year of records in tourism, it’s expected that the activity will at least maintain the 2023 numbers.
Sources: INE, BdP, BPI research, Eurostat, yahoo finance; ECB.
DEVELOPED ACTIVITIES
i. Current Management
iii. Improvements and Evolutions
EVERYONE
COUNTS
"CARATERÍSTICAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO"
O mercado imobiliário está longe
de ser um mercado eficiente. Se considerarmos o conceito de mercado
perfeito ou perfeitamente eficiente, temos que:
O que encontramos no mercado imobiliário é um mercado ineficiente ou imperfeito. Temos:
Quanto mais imperfeito for o mercado imobiliário maior o número de prestadores de serviços a atuar e num mercado perfeito não seriam necessários tantos prestadores de serviços.
Os mediadores são prestadores de serviços necessários e possíveis devido à imperfeição do mercado imobiliário, exigindo-se a estes profissionais uma maior competência e profissionalismo, e um elevado know-how - minimização da ineficiência do mercado imobiliário.
De uma forma empírica podemos considerar que o mercado imobiliário tem 13 caraterísticas, sendo que algumas destas características estão interligadas, umas são sequência de outras e outras surgem da especificidade do que é o imobiliário e como é feita a titularização da posse. Outras, à medida que o imobiliário se torna mais digital e "transparente" terão uma tendência para desaparecer ou não influírem tanto o mercado imobiliário. As 13 caraterísticas são:
Fixidez ou localização
Mercado perfeito: Bens facilmente transportáveis.
Mercado imobiliário: Bens fixos, logo o local tem influência no preço do imóvel.
A procura de um local não pode ser satisfeita com a oferta de um local diferente.
Inflexibilidade
Mercado perfeito: Os preços tenderiam a ser baixos e estáveis (baixos custos unitários).
Mercado imobiliário: Um imóvel tem sempre um custo unitário elevado, nem que seja um parqueamento.
O mercado imobiliário é muito inflexível, quando se compra é um todo e não parte dele, senão as pessoas comprariam apenas a parte que podem pagar: Necessidade de recorrer a empréstimos bancários. Fazendo depender o mercado imobiliário de um outro mercado a ele externo, neste caso o mercado de capitais.
Rigidez
Mercado perfeito: A oferta e a procura só momentaneamente se encontrariam em desequilíbrio uma vez que os produtos são rapidamente repostos e absorvidos.
Mercado imobiliário: Grande rigidez do lado da oferta devido a vários fatores:
Esta rigidez determina um estado de desequilíbrio no mercado. Tendendo, como qualquer outro mercado, para o ponto de equilíbrio, o mercado imobiliário atinge esse ponto de equilíbrio apenas de forma momentânea. Após um aumento da oferta ou da procura o mercado não reencontra o seu ponto de equilíbrio tão rapidamente como em mercados mais eficientes.
Assim, a dependência do solo em relação ao Espaço, bem como a dependência do Imobiliário construído em relação ao Tempo (pela morosidade e complexidade do seu processo de produção) levam a que a resposta da Oferta a um aumento da Procura seja muito lenta, ao contrário de outros bens caracterizados por processos de produção menos morosos e complexos, menos regulamentados, e incidindo sobre unidades menores e mais homogéneas.
Por outro lado, quando a lenta máquina da produção imobiliária é, finalmente, posta em marcha, poderá, entretanto, ter-se verificado – como muitas vezes acontece – uma acentuada quebra na Procura. Ora, fruto da inércia própria ao sistema, a máquina da produção imobiliária é tão lenta a ser colocada em marcha e a desenvolver-se, como a parar. Muitas vezes é mais vantajoso, do ponto de vista económico, terminar um imóvel para o qual não existe, momentaneamente, procura, do que interromper o seu processo de produção.
Heterogeneidade
Mercado perfeito: Quando as unidades são homogéneas, facilmente substituíveis
Mercado imobiliário: Os imóveis são heterogéneos, com características diferentes.
“No mercado imobiliário não existem imóveis rigorosamente iguais, mas sim similares”.
Da característica da heterogeneidade resultam, diretamente, outras duas características do mercado imobiliário:
a) Irredutibilidade: O mercado é diverso e complexo.
Exemplo: Avaliação de um campo de golfe e de um apartamento. Não podemos realizar uma análise abstrata, o que dificulta o tratamento científico de certas disciplinas no imobiliário como a avaliação.
b) Fragmentação: Se os bens imobiliários são todos diferentes, a cada um deveria responder um mercado. Mas, existem algumas características similares que os identificam como pertencentes a um único mercado:
Um mercado que, dada essa heterogeneidade, surge como profundamente fragmentado, tendendo a estilhaçar-se por inúmeros segmentos, subsegmentos e nichos de mercado, determinados pela localização geográfica, pelo tipo e qualidade dos imóveis, pela qualidade dos direitos que a esses imóveis se encontram associados, pelo valor e dimensão do investimento. Para além de tudo, esses segmentos, subsegmentos e nichos de mercado são evolutivos, não sendo possível delimitá-los de uma vez por todas: com o surgimento de novos segmentos outros há que desaparecem, as linhas divisórias por vezes alteram-se, segmentos existentes numa zona geográfica estão completamente ausentes de outras.
Iliquidez
Mercado perfeito: Preços baixos e estáveis e total ausência de regulamentação governamental.
Mercado eficiente: Por exemplo, mercado bolsista.
Mercado imobiliário:
Quer isto dizer que os ativos imobiliários sofrem de falta de liquidez, ou seja, existe, em média, um período de tempo longo entre a decisão de venda de um imóvel e a possibilidade e concretização da sua venda efetiva. Uma das formas encontradas de tentar minimizar esta característica foi a do lançamento dos fundos de investimento imobiliário, com o seu capital dividido por unidades de participação de baixo valor o que permite a entrada e saída rápida de pequenos aforradores.
Descontinuidade
Mercado perfeito: Totalmente autorregulado. Ausência de regulamentações. Grande número de transações quer de volume quer de unidades, o que permite uma formação contínua, estabilizada e conhecida de preços.
Mercado imobiliário: Não é auto regulado. Há poucas transações num período curto de tempo, assim os sinais de preço emitidos para o mercado são demasiado espaçados podendo, por isso, refletir situações de mercado que já se alteraram.
O reduzido número de transações, a inexistência de um local centralizado de compra e venda, bem como a de uma estrutura que proceda a um levantamento dessas transações, leva a que não exista uma cotação regular dos valores dos bens transacionados no mercado imobiliário, cotação essa que possa servir de guia quer para os preços pedidos pelo lado Oferta, quer para preços indicativos que orientem a Procura.
Isto poderá querer dizer que um comprador específico poderá ter significativa influência no preço.
Sensibilidade e posições dominantes
Mercado perfeito:
Mercado imobiliário:
Dispersão
Mercado perfeito: Existência de um local físico central onde se encontram vendedores e compradores.
Mercado bolsista: Compradores e vendedores representados pelos corretores, que realizam operações de investimentos nas Bolsas de Valores - respostas em tempo real entre a oferta e a procura.
Mercado imobiliário: Não existe um local central para a transação de bens imóveis. Os locais estão dispersos e a informação desses mesmos locais nunca chega aos compradores em tempo real.
Daqui resulta que:
a) Um comprador não tem nunca presentes, simultaneamente, todas as hipóteses que lhe poderiam interessar, de forma a poder estabelecer uma comparação aprofundada da melhor relação qualidade/preço entre as várias alternativas.
b) Como nenhum vendedor igualmente tem presentes, simultaneamente também, todos os potenciais compradores do seu produto, de forma a poder vender nas melhores condições e ao melhor preço.
Ou seja: no mercado imobiliário existe uma extrema dificuldade em saber o valor de um determinado tipo de imóvel, num determinado espaço e num determinado ponto do tempo.
Opacidade
Mercado perfeito: A transparência é total porque os compradores e os vendedores têm o mesmo nível de informação.
Mercado eficiente: Existe transparência ao nível da informação no mercado.
Mercado imobiliário: A informação é escassa e reservada:
Hermetismo
Mercado perfeito: Mercado aberto, com regras simples, claras e universais - vendedores e compradores encontram-se devidamente informados sobre o mercado, sobre o comportamento de todos os intervenientes, sobre a qualidade do produto, etc.
Mercado imobiliário: Apenas os bons profissionais se encontram bens preparados para se orientarem no labirinto das leis. É um mercado complexo, demasiado regulamentado:
Hiper-regulação
Mercado perfeito: Totalmente autorregulado.
Mercado imobiliário: Não é auto regulado. A entrada e saída do mercado é altamente limitada por uma panóplia de restrições políticas, legais e fiscais.
Mercado Perfeito: Ausência de regulamentações.
Mercado Imobiliário: De um dia para o outro sofre níveis de insegurança.
Insegurança
O mercado perfeito caracteriza-se, como já várias vezes referimos, por uma total ausência de regulamentações governamentais que possam vir a alterar as regras do jogo que ditaram as presunções assumidas antes do investimento.
Dada a hiper-regulamentação do mercado imobiliário muito dependente, como vimos no ponto anterior, de decisões, sempre imprevisíveis e tomadas a vários níveis da administração pública; assim sendo, o mercado imobiliário sofre de altos níveis de insegurança, pois que nunca poderemos prever em que medida, de um dia para o outro, poderão ser tomadas decisões, a nível do Poder central ou local, que possam vir a afetar, seriamente, os níveis de risco calculado quando do investimento num imóvel ou numa determinada carteira de imóveis.
Volatilidade
Mercado Perfeito: Bens facilmente transportáveis.
Mercado Imobiliário: Bens não são transportáveis, mas são altamente influenciáveis por externalidades a nível local, regional, nacional ou internacional.
A volatilidade deriva, diretamente, da Fixidez, característica fundadora do Mercado Imobiliário. Fixidez e volatilidade são o alfa e ómega desse mercado. Por isso tratámos de uma, a Rigidez, no início e deixámos a outra, a Volatilidade, para o fim. Entre uma e outra, o longo ciclo das imperfeições do mercado imobiliário.
Ex: Crises económicas, subidas ou descidas das taxas de juro, subida do preço da matéria prima, diminuem o investimento.
Se bem que o mercado imobiliário seja extremamente localizado, em muitos aspetos poderemos dizer que, de facto, não há mercados estritamente locais. E isto porque, se bem que as transações ocorram localmente, elas são sobremaneira afetadas por variadíssimas influências.
As forças mais relevantes que incidem sobre o mercado imobiliário são as seguintes:
a) Forças Sociais
b) Forças Económicas
c) Forças Políticas
d) Forças Ambientais
e) Forças Tecnológicas
São estas as características que, na generalidade, identificam o mercado imobiliário como um dos mais ineficientes, senão mesmo o mais ineficiente de entre todos os que existem. Contudo importa, desde já, referir que existem graus diferentes de imperfeição no mercado imobiliário, variando essa imperfeição de segmento para segmento de mercado.
Entre o segmento de imobiliário residencial, numa pequena cidade e o de imobiliário de negócios de primeira linha de uma grande metrópole, existe um abismo: Enquanto o segmento residencial é extremamente afetado pelas características já apontadas para o mercado imobiliário, o segmento de imobiliário institucional, (engloba o Imobiliário de Negócios comercial ou de escritórios) dito de primeira linha apresenta um grau de imunidade a uma boa parte dessas características, o que o transforma num segmento do mercado imobiliário bastante eficiente: é um segmento de dimensão nacional e/ou internacional, com características próprias e bem definidas, quer em termos de localização, quer de qualidade de construção ou tipo de inquilinos. Existe informação no mercado e cotação de preços com boa periodicidade.
Nuno Santos, Asset Manager
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December 2023
