08 Agosto
2025
> Conjuntura
> Gestão Corrente
> Conquistas
> Melhorias e Evoluções
> Todos Contam por Nuno Santos
> Agenda do Mês

 


 

CONJUNTURA
PRODUTIVIDADE, DÍVIDA E INCERTEZA: O TRIÂNGULO DA CONJUNTURA ATUAL

Portugal tem-se destacado positivamente, com um dos maiores recuos no rácio da dívida pública desde 2019, concluindo 2024 em cerca de 95% do PIB. Este resultado deveu-se sobretudo ao crescimento económico e à prudência orçamental, com saldos primários positivos. No entanto, o contexto futuro será mais exigente: o abrandamento da economia e o aumento dos encargos com juros e despesa pública (nomeadamente defesa, saúde e apoios sociais) dificultarão novas reduções da dívida.

De acordo com BdP o saldo orçamental positivo (0,7% do PIB em 2024) poderá dar lugar a um ligeiro défice em 2025. O emprego cresce de forma mais acentuada que o ano passado e registou um excedente orçamental de 0,5% do PIB nos primeiros cinco meses de 2025, em contraste com o défice de 2,1% no mesmo período de 2024. Esta melhoria resulta de um aumento na receita pública, impulsionado sobretudo pelas contribuições para a Segurança Social, bem como pela subida da receita de IRS e IVA. Para sustentar o atual desempenho, será crucial melhorar a produtividade (crescimento de 0,4% ao ano entre 2014 e 2024). A propalada reforma da administração pública devia também traduzir-se na tão necessária eficiência e consequente contributo para o aumento da produtividade.

A incerteza económica está em alta, com sinais claros nos EUA: consumidores e empresas mostram crescente preocupação com tarifas, conflitos e instabilidade política. Os EUA aprovaram um plano fiscal que deverá manter o défice público em torno dos 7% do PIB nos próximos anos. A dívida pública poderá atingir os 130% do PIB até 2030, enquanto as perspetivas de crescimento se deterioram. Desde novembro de 2024, as previsões de crescimento para 2025 foram revistas em baixa em mais de 0,5 p.p. Este cenário levanta preocupações sobre a sustentabilidade das finanças públicas americanas. A experiência mostra que os mercados reagem de forma rápida e pouco diferenciada em contextos de tensão.

A Comissão Europeia apresentou um plano para reforçar a competitividade do mercado único, com foco nos desafios económicos e geoestratégicos da União. O sucesso desta iniciativa exigirá um compromisso firme e coordenado dos Estados-Membros, para lá das respostas pontuais a crises. A revitalização do investimento europeu e a resolução da escassez de mão de obra qualificada são prioridades urgentes, seguindo o exemplo de países como a China, que apostaram estrategicamente na melhoria do poder de compra e na capacitação da sua população.

Breves notas sobre habitação:

Os fogos de habitação social representam 1,1% do parque habitacional (a média da UE é de 8%) e na maioria são promovidos por entidades municipais.

19% do total do parque habitacional corresponde a habitações secundárias.

7% do total de habitações secundárias estão em regime de Alojamento Local.

O número de licenças de construção de edifícios e de fogos licenciados são cerca de metade do que se verificava antes da crise financeira de 2008.

O BdP divulgou que os empréstimos contratados nos últimos 12 meses têm um montante médio em dívida de 141 mil euros e uma prestação de 609 euros.

Boas férias.


Fontes: INE, BdP, BPI research, Eurostat, yahoo finance, BCE, turismo de Portugal

 


 

ATIVIDADES DESENVOLVIDAS

i. Gestão Corrente

PROJETOS ACONTECIMENTOS
S. VICENTE 1

Em julho o rendimento bruto traduziu-se numa faturação de 6 435,59€, o que corresponde a um crescimento de 8,99% quando comparado com o mesmo período em 2024. A taxa de ocupação subiu de 69,89% em 2024 para 77,40% em 2025, uma taxa de variação homóloga de 10,74%.

QUINTA DA AMIZADE

Estão a ser trabalhadas e negociadas outras alternativas, sem descurar o interessado que ainda tem dificuldade em colocar o capital necessário em Portugal para concretização do negócio.

ALMADA HISTÓRICA

No seguimento de contatos desenvolvidos aguardamos resposta sobre a aquisição do imóvel no seu estado atual.

SETÚBAL_ARRÁBIDA

O Parque Natural da Serra da Arrábida continua sem responder ao pedido efetuado. Sem prejuízo do processo de alteração de uso, submetido junto da CM Setúbal, o imóvel está a ser comercializado nas condições atuais e no estado em que se encontra.

COMBATENTES 54

A CM Setúbal já aprovou o PIP, indicando que temos de consultar duas entidades externas para as mesmas se pronunciarem. Uma sobre o abate de duas árvores para permitir o acesso ao estacionamento do futuro edifício e outra sobre a eliminação de um lugar de estacionamento atualmente existente para permitir o acesso ao estacionamento do futuro edifício. Essa consulta já foi submetida estando agora a aguardar a resposta, para podermos concluir o projeto.

VINHA DA ENCARNAÇÃO II

Aguardamos a marcação do CPCV de forma a podermos iniciar as devoluções parciais do capital investido até à conclusão do negócio.

ESTRADA PALMELA B

No seguimento do CPCV assinado, a escritura de venda deve ser realizada até ao dia 5 de outubro do corrente ano.

ALMIRANTE REIS 1

Estamos a aguardar a validação por parte da autoridade tributária da alteração submetida ao modelo 1 do IMI de forma a poder constituir a PH e poder concluir o projeto, existindo compradores para todas as frações.

SERPA PINTO 157

Estão a decorrer negociações com um interessado de forma a concluir o projeto.

MOITA II

Não foi agendada a audiência de julgamento antes das férias judicias que se prolongam até 31 de agosto. Aguardamos que assim que terminem, seja marcada a audiência de julgamento.

ESTORIL 10 & ESTORIL II

Houve um atraso na elaboração das peças a submeter à CM Cascais. Existem duas entidades potencialmente interessadas.

TWIN TOWERS

Por motivos de retenção no estrangeiro da parte compradora, não foi possível realizar a escritura hoje. No entanto, a mesma já está agendada para o dia 27 de agosto, sendo a data passível de ser antecipada.

POSTIGO DO CAIS 1

A obra de remodelação está em andamento.

ESTREMOZ 25

O projeto está a decorrer dentro do previsto.

AÇUCENAS 4

O projeto está a decorrer dentro do previsto.

VILLA GUINCHO

Foi celebrado o acordo de associação em participação com hipoteca. O projeto está em curso.

 

ii. Conquistas

Conclusão do projeto: VFX 47


VFX 47

Capital 243.400€ | 26 Membros

Concretizado 22,96
Meses
27,37%
ROI
14,30%
ROI anualizado
Projetado 10
Meses
12,04%
ROI
14,45%
ROI anualizado

Estamos a implementar algumas alterações nos indicadores que apresentamos. Para o cálculo do tempo decorrido de um projeto é calculada a fração do ano representada pelo número de dias entre duas datas (a data inicial e a data final) x 12). Apresentamos o resultado do projeto como ROI (return on investment).

 


 

iii. Melhorias e Evoluções


MELHORIAS

  • Atualizações visuais e de usabilidade na secção de investimentos: as tabelas na parte inferior da página estão agora mais visíveis e apresentam mais linhas (sobretudo em ecrãs de grande resolução). É também possível clicar nos indicadores no topo da página para navegar diretamente para o separador correspondente;
  • O menu de navegação lateral foi simplificado para Membros Não-Anchor. Agora, o acesso ao Catálogo da Comunidade e/ou Investimentos da Comunidade faz-se com um único clique;
  • Resolvido bug que mostrava, incorretamente, uma notificação de documentação em falta ao tentar subscrever um projeto;
  • Resolvido bug em que o botão “Aumentar valor de subscrição” podia aparecer incorretamente ativo;
  • Melhoria de performance na navegação do catálogo;
  • Os “Registos da gestão” passam a estar visíveis em todos os seus perfis para projetos nos quais investiu – já não é necessário mudar para o perfil de investidor para acompanhar novidades;
  • Foram atribuídas incorretamente algumas medalhas (e respetivo progresso) relativas a convites enviados e rendimento obtido. Está em curso uma recontagem e correção dessas situações, o que poderá demorar alguns dias até estar totalmente concluído. Caso detete alguma inconsistência no progresso das suas medalhas, por favor entre em contacto connosco.

EVOLUÇÕES
  • Nova secção no detalhe das oportunidades, com uma descrição mais precisa do projeto e das suas características. Nos próximos dias, iremos continuar a atualizar o histórico dos projetos, acrescentando informações em falta.

 


 

TODOS CONTAM

DA CONFLITUALIDADE À COOPERAÇÃO: ENTENDER O PROCESSO DE NEGOCIAÇÃO

“A negociação é uma situação de tomada de decisão conjunta, em que duas ou mais pessoas decidem como distribuir entre elas recursos limitados.” (Neale & Bazerman, 1990; Thomson, 1998).

A negociação está no nosso dia a dia, nem sempre nos apercebemos, mas estamos em permanente negociação. É um processo transversal à nossa vida, seja na vida pessoal, familiar ou profissional. Uma tomada de decisão é uma negociação, impercetível em algo tão simples como adquirir uma peça de roupa ou uma refeição, até algo mais complexo como um destino de férias, a aquisição de um automóvel ou de uma habitação.

A negociação passa por apresentar propostas, a permanente avaliação das mesmas por ambas as partes, premissas de ambos os lados, contrapropostas, exigências e cedências. Nem sempre é possível levar as negociações a “bom porto”. Na negociação existem duas ou mais partes envolvidas que procuram chegar a um acordo. Um dos primeiros pontos que reparamos no processo de negociação é a flexibilidade. Dependendo do nível de flexibilidade dos negociadores podemos perceber se irão surgir conflitos. Quanto menor a flexibilidade maior a propensão para a ocorrência de conflitos. Os conflitos são necessários na negociação, mas uma postura inflexível pode levar à não conclusão da mesma.

Por vezes os problemas iniciam-se nas partes envolvidas. Frequentemente negociações ente familiares ou pessoas que têm relações próximas sentem-se constrangidos, seja por terem relações desgastadas ou por não querem desagradar à outra parte. A negociação, por vezes, é demorada e perdura no tempo. Negociações complexas levam a mais análises e isso torna a tomada de decisão mais demorada. Outras vezes a indecisão de uma das partes arrasta o processo. Para concluir uma negociação é necessário a disponibilidade das partes envolvidas em dar para receber. É um processo que pode ser difícil e exigente, mas caso os negociadores possuam certas caraterísticas, a negociação pode se transformar numa negociação simples e límpida.

O processo de negociação tem por base dois tipos, a denominada negociação “integrativa” e a negociação “distributiva” (Walton & McKersie 1965).

A negociação “distributiva” pressupõe um conflito de interesses, na qual os recursos são fixos e cada uma das partes quer obter o máximo desses recursos. Assim, quanto mais um ganha, menos o outro ganha, disputam a maior fatia do "bolo".

A negociação “integrativa” procura complementar necessidades ou interesses e utiliza o fato de os mesmos, não serem opostos. Aqui os recursos não são fixos e cada um esforça-se em gerar mais recursos, trabalham para aumentar o tamanho do "bolo", normalmente há mais “abertura” por parte dos negociadores; franqueza quanto às preocupações; sensibilidade das partes envolvidas; confiança mútua e flexibilidade. Todos saem a ganhar.

Por princípio, a negociação “integrativa” é preferível à “distributiva”. É mais “amigável”, mais facilmente aproxima os negociadores e conduz as partes envolvidas a um sentimento de vitória. As duas partes ganham. Por vezes, a negociação “integrativa” contém uma negociação “distributiva”, a tendência do ser humano é sempre procurar o seu próprio favorecimento, e nem sempre queremos abrir mão dos nossos objetivos em jogo, mas às vezes é necessário ceder em alguns aspetos para se concluir a negociação com sucesso.

Durante o processo de negociação nem tudo é linear e fluido. Pode acontecer que uma parte domine ou se imponha à outra. Não é de excluir a intervenção duma outra parte para funcionar como arbitragem, os tribunais são disso exemplo. Fatores de ameaça ou imposição de condições por uma das partes. A cedência de uma das partes para evitar o confronto.

A negociação integrativa é a que procura conciliar os interesses de todas as partes de forma a que todas as partes possam sair a ganhar. Conseguir um acordo que satisfaça todas as partes. Nem sempre é possível uma negociação integrativa, por exemplo quando os interesses são antagónicos. Aí, a melhor solução será distribuir percas e ganhos duma forma justa.

A troca de informação, tomadas de decisão conjuntas, criatividade, a aposta na empatia e na boa relação interpessoal, são habilidades que um bom negociador tem de ter em mente. Simplificando; Cooperação. O conflito é necessário para evoluir, e pode parecer que vai levar a que uma das partes ceda ou perca. A forma mais simples de contornar esta situação é o aumentar dos recursos, para tornar o “bolo” maior.

Nuno Santos, Asset Manager


 

AGENDA DO MÊS

Agosto 2025

QUINZENA EVENTO
  • Devolução do remanescente do capital investido e distribuição de rendimentos do projeto - “VFX 47”
  • Conclusão do projeto - “TWIN TOWERS”
  • Devolução do capital investido e distribuição de rendimentos do projeto - “TWIN TOWERS”
  • Devolução parcial do capital investido do projeto - “VINHA DA ENCARNAÇÃO II”