CONJUNTURA
CONJUNTURA ECONÓMICA - NOVEMBRO DE 2025
Novembro tem sido marcado por um ambiente económico global que continua a oscilar entre sinais de resiliência e episódios de incerteza, num contexto em que a política, a geoeconomia e os mercados financeiros permanecem profundamente entrelaçados. Um ano após a vitória eleitoral de Donald Trump, torna-se evidente que a economia mundial conseguiu absorver a turbulência provocada pela politização do comércio e das finanças. Apesar da sucessão de medidas tarifárias, renegociações comerciais e interrupções temporárias nas estatísticas públicas norte-americanas, a atividade económica global manteve um dinamismo superior ao inicialmente previsto, impulsionada por condições financeiras favoráveis e por uma notável capacidade adaptativa dos agentes económicos. Nos Estados Unidos, as atenções concentraram-se na estratégia de consolidação política de Washington no domínio comercial. A decisão, tomada há poucos dias, de reduzir parte das tarifas aplicadas a produtos chineses introduziu um elemento adicional de distensão num relacionamento bilateral habitualmente marcado pela imprevisibilidade. A diminuição média de cerca de dez pontos percentuais sobre o universo tarifário aplicado às importações chinesas reflete um esforço para moderar os efeitos inflacionistas que as tarifas acumuladas vinham produzindo, sobretudo num período em que a Reserva Federal consolida o ciclo de cortes iniciado em setembro. A Fed manteve em novembro a sua comunicação prudente, reiterando que novas reduções das taxas dependerão da evolução dos indicadores de preços e emprego, sobretudo após o período de interrupção administrativa que atrasou a divulgação de vários dados oficiais. O mercado tem reagido com alguma volatilidade, mas manteve a expetativa de que o ciclo de flexibilização prosseguir-se-á de forma gradual ao longo de 2025.
A trégua comercial entre Estados Unidos e China não se limita à questão tarifária. Novembro prolongou a tendência de aproximação estratégica evidenciada no final de outubro, com a retoma de algumas compras agrícolas chinesas aos EUA, a possibilidade de atenuação das restrições norte-americanas à exportação de chips avançados e a suspensão de medidas mais severas contra determinadas empresas tecnológicas chinesas. Pequim, por seu lado, optou por adiar a implementação de controlos às exportações de terras raras e materiais críticos, preservando um canal mínimo de previsibilidade num sector essencial para a cadeia de valor da inteligência artificial. A conjugação destes elementos permitiu suavizar as condições financeiras globais, contribuindo para a recuperação parcial do apetite pelo risco nos mercados desenvolvidos.
A Europa atravessa novembro com um desempenho desigual e dependente de fatores essencialmente domésticos. A economia alemã continua a marcar passo, com níveis de atividade que permanecem anémicos e sensíveis à desaceleração industrial global. Em contraste, França beneficiou de um comportamento mais favorável das exportações de equipamento aeronáutico, permitindo-lhe manter uma trajetória ligeiramente superior à média da Zona Euro. Espanha continua a destacar-se como o caso mais resiliente entre as grandes economias do bloco, com crescimento próximo dos 3%, enquanto Itália mantém um padrão de quase estagnação. Os indicadores de sentimento mostram sinais de melhoria: os PMIs do setor dos serviços recuperaram e o Indicador de Sentimento Económico atingiu o melhor nível desde o primeiro trimestre de 2023. Estes dados reforçam a perceção de que a economia europeia poderá estar a estabilizar, ainda que num patamar baixo e fortemente condicionado pelas incertezas orçamentais, pelas tensões internas entre Estados-Membros e pela necessidade de conciliar a autonomia estratégica com a sustentabilidade da dívida pública. A política monetária europeia entrou num período de pausa deliberadamente extensivo. O BCE manteve as taxas inalteradas em novembro e reafirmou que qualquer decisão futura dependerá exclusivamente dos dados, rejeitando fornecer indicações antecipadas sobre a trajetória das taxas de juro. Os mercados não alteraram substancialmente as suas projeções: esperam que a taxa de depósito permaneça em 2% até ao final do ano, com uma probabilidade crescente de descida no primeiro semestre de 2026. As yields da dívida soberana exibiram um comportamento descendente, particularmente nos prazos mais longos, em linha com o abrandamento da inflação na maioria dos países do bloco. Nos mercados periféricos, incluindo Portugal, os prémios de risco continuaram a estreitar, apoiados pela continuidade dos excedentes orçamentais, pela redução consistente da dívida pública e pela perceção de que as contas nacionais estão sólidas mesmo num ambiente geoeconómico desfavorável.
Na Ásia, a China entrou em novembro com um tom económico mais equilibrado, embora ainda longe de um ciclo de expansão robusto. Os estímulos direcionados aos setores de construção, automóvel e tecnologia têm produzido efeitos graduais, mas a recuperação mantém-se incompleta. A aproximação diplomática e comercial aos Estados Unidos suavizou a pressão sobre o iene, o yuan e grande parte das moedas emergentes asiáticas. O Japão mantém uma postura monetária muito flexível, o que continua a penalizar a divisa, mas tem beneficiado as grandes empresas exportadoras, contribuindo para resultados empresariais mais expressivos.
Os mercados financeiros avançaram de forma positiva, embora com episódios significativos de volatilidade. As bolsas norte-americanas e europeias renovaram máximos históricos, apoiadas pelo impulso dos setores tecnológico e financeiro, e pelas expectativas de que o investimento em inteligência artificial continuará a ser um motor de produtividade nos próximos anos. Apesar disso, a dispersão de valorizações dentro do setor tecnológico aumentou, refletindo uma maior prudência dos investidores perante múltiplos muito exigentes e uma incerteza crescente quanto ao ritmo efetivo de retorno do investimento em IA. Nas matérias-primas, o mês caracterizou-se por dinâmicas assimétricas: os metais industriais avançaram de forma clara, suportados pela procura da transição energética e pela estabilização chinesa; em contraste, o petróleo recuou devido à expectativa de excesso de oferta e às revisões em alta dos níveis de stocks globais.
Em Portugal, a economia manteve em novembro o seu percurso de desaceleração suave, mas preservando fundamentos sólidos. O ano deverá terminar com um crescimento próximo dos 2%, suportado sobretudo pelo consumo privado e por um mercado de trabalho robusto, embora o contributo da procura externa tenha continuado a deteriorar-se. As contas públicas reforçaram o seu perfil favorável: o país mantém excedentes orçamentais, custos de financiamento historicamente baixos e uma trajetória de dívida pública descendente que deverá aproximar-se rapidamente dos 90% do PIB. Porém, persiste a preocupação estrutural com a rigidez de algumas rubricas da despesa, nomeadamente prestações sociais e salários, cujo crescimento acumulado desde 2019 levanta questões de sustentabilidade no caso de um choque económico adverso. O investimento público, alimentado pelo PRR, deverá crescer em 2026, embora permaneçam lacunas recorrentes de execução que limitam o impacto potencial destas verbas.
No conjunto, novembro confirma que a economia global continua a avançar sustentada por tréguas sucessivas, ora comerciais, ora geopolíticas, que têm permitido manter a atividade num patamar razoável apesar das tensões estruturais. O equilíbrio entre estas tréguas e os riscos que permanecem latentes definirá a forma como o ano terminará e, sobretudo, a capacidade das economias avançadas para entrarem em 2026 com um grau suficiente de estabilidade financeira, orçamental e política. A imprevisibilidade geoeconómica, combinada com um ciclo tecnológico em aceleração e com a necessidade de ajustamentos estruturais profundos na Europa e na China, continuará a ser a variável determinante para as perspetivas económicas no curto e médio prazo.
ATIVIDADES DESENVOLVIDAS
i. Gestão Corrente
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TODOS
CONTAM
OS CICLOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO: UMA ANÁLISE ECONÓMICA ABRANGENTE
O mercado imobiliário não é estático nem linear. Ao longo do tempo, ele oscila entre fases de crescimento e contração, refletindo forças profundas da economia, comportamento dos agentes e respostas institucionais. Entender essa dinâmica, os chamados ciclos imobiliários, é fundamental para todos os intervenientes (nomeadamente: investidores, políticos e gestores), especialmente num contexto global de incerteza económica e frequentes ajustamentos. Um ciclo imobiliário descreve as flutuações periódicas na atividade do setor imobiliário, incluindo preços, transações, construção e taxas de ocupação, resultantes da interação entre oferta, procura, condições financeiras e fatores macroeconómicos. Estas oscilações são influenciadas por variáveis como taxas de juro, acesso ao crédito, crescimento económico e mudanças demográficas, entre outras.
Embora existam várias formas de conceptualizar um ciclo imobiliário, a maioria das análises identifica quatro fases principais, que tendem a repetir-se ao longo de intervalos que, em média, podem variar de 6 a 10 anos.
Recuperação: Após um período de recessão ou desaceleração, o mercado começa a estabilizar-se. Nesta fase, os preços tendem a deixar de cair e os níveis de transação mostram sinais de retoma modesta. A “vacancy rate” é alta e a construção nova limitada à medida que os promotores permanecem cautelosos. No entanto, indicadores económicos como emprego e rendimento começam a mostrar melhorias gradativas. Do ponto de vista económico, esta fase é caracterizada pelo retorno à confiança: a economia geral começa a crescer e as condições de financiamento melhoram lentamente, embora permaneça uma excessiva capacidade ociosa.
Expansão: Nesta fase, a procura por imóveis cresce de forma mais acelerada do que a oferta. Baixas taxas de juro, maior acessibilidade ao crédito e um ambiente económico positivo estimulam a compra de propriedades residenciais e comerciais. A ocupação aumenta, os preços sobem e o setor da construção intensifica-se, muitas vezes com um atraso natural, dado o tempo necessário para desenvolver novos projetos. Do ponto de vista macroeconómico, esta fase é impulsionada por fatores como aumento da renda disponível das famílias, maior emprego e crescimento do Produto Interno Bruto (PIB), tudo o que estimula o consumo e o investimento imobiliário.
Excesso de Oferta (Sobre Oferta): À medida que a expansão se prolonga, a oferta imobiliária, especialmente a nova construção, pode ultrapassar a procura real do mercado. A “vacancy rate” aumenta, e os preços começam a estabilizar ou a crescer mais lentamente. Neste ponto, os investidores e promotores enfrentam o risco de inventário em excedente, o que pressiona margens e pode estagnar novas iniciativas de construção. A fase de excesso de oferta é frequentemente o prelúdio de uma correção mais ampla; os sinais de saturação são normalmente claros antes que os preços comecem a cair de forma consistente.
Recessão ou Contração: Quando a oferta excede persistentemente a procura e as condições económicas deterioram-se. Muitas vezes por restrições de crédito, subida de taxas de juro ou queda na confiança, o mercado entra em recessão. Nesta fase, os preços tendem a cair, a atividade de construção desacelera dramaticamente e muitos ativos permanecem desocupados por períodos prolongados. Os investidores conservadores e os participantes com liquidez tendem a encontrar aqui oportunidades de compra, dado que os preços refletem os fundamentos mais fracos.
O mercado imobiliário está profundamente ligado à economia real. Entre os principais fatores que influenciam a direção e a duração dos ciclos imobiliários destacam-se as taxas de Juro e a disponibilidade de crédito e o acesso ao mesmo. As taxas de juro têm um papel central na dinâmica do setor. Taxas baixas reduzem o custo de financiamento, tornando hipotecas e projetos de promoção mais acessíveis, o que pode acelerar a procura e a construção. Por outro lado, taxas mais altas encarecem o crédito e tendem a reduzir a atividade de compra e construção, contribuindo para a desaceleração. A disponibilidade e a rigidez dos critérios de crédito também moldam o ciclo. Padrões de empréstimo mais flexíveis ampliam a base de potenciais compradores, enquanto restrições como maiores exigências de entrada ou critérios de solvabilidade mais severos, podem moderar a procura.
Outro fator que influencia a duração dos ciclos imobiliários é o crescimento Económico e o emprego. O estado geral da economia influencia diretamente o mercado imobiliário. Em períodos de expansão económica, com crescimento do emprego e aumento de rendimentos, a procura por imóveis residenciais e comerciais tende a subir. Contrariamente, recessões económicas reduzem a capacidade financeira das famílias e das empresas, o que reflete uma menor procura por imóveis. Outro fator a ter em consideração é a demografia e a mobilidade. As mudanças demográficas, como crescimento populacional, migração interna e formação de novos agregados familiares, moldam a procura por habitação. Por exemplo, uma população crescente ou em processo de urbanização tende a aumentar a procura por imóveis, estimulando a expansão do ciclo imobiliário. Obviamente que as políticas Governamentais e regulamentos também influenciam os ciclos. As medidas públicas de incentivo à habitação ou alterações regulatórias no uso do solo e no planeamento urbano podem alterar a oferta e a procura. As políticas de habitação social, benefícios fiscais e estímulos à construção incentivam a atividade, enquanto restrições ao crédito ou aumento de impostos podem ter efeito oposto.
Para os analistas e investidores, certos indicadores funcionam como sinais antecipados da fase do ciclo. As “vacancy rates” e taxas de Absorção, em que uma queda contínua na “vacancy rate” indica uma fase de recuperação ou expansão, enquanto aumentos persistentes apontam da mesma apontam para excesso de oferta e recessão. As tendências de preço e renda em que crescimentos fortes dos preços e das rendas sugerem expansão; estabilização ou queda é típica de fases tardias e de recessão. A atividade de Construção e licenciamentos em que a emissão de novas licenças de construção é um barómetro da confiança dos promotores e tende a antecipar a oferta futura. Existem sempre riscos sistémicos e eventuais bolhas imobiliárias, pois a história económica recente mostra que ciclos imobiliários podem gerar bolhas (períodos em que os preços dos imóveis sobem muito acima dos fundamentos económicos), impulsionados por crédito excessivo e expectativas irracionais. A crise financeira global de 2007-2008 é o caso clássico, onde a combinação de crédito, elevada alavancagem e preços inflacionados criou uma correção profunda no mercado global. Mesmo em mercados com regulamentação mais rigorosa, a acumulação de dívida das famílias e níveis elevados de financiamento ainda podem tornar o setor vulnerável a choques externos, tais como aumentos bruscos das taxas de juro ou deterioração económica.
Compreender os ciclos do mercado imobiliário vai além de simplesmente observar os preços das casas. Requer uma análise integrada das condições macroeconómicas, dos fluxos de crédito, das tendências demográficas e das políticas públicas. Para investidores e gestores, reconhecer em que fase do ciclo o mercado se encontra permite ajustar estratégias de risco, otimizar decisões de compra ou venda e antecipar tendências de rentabilidade. Num contexto económico global marcado por mudanças nas taxas de juro, incerteza geopolítica e evolução demográfica, a habilidade de interpretar os ciclos imobiliários não é apenas uma vantagem competitiva, é uma necessidade para a tomada de decisões informadas e sustentáveis no longo prazo.
Nuno Santos, Asset Manager
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Dezembro 2025