CONJUNTURA
PORTUGAL: RESILIÊNCIA INTERNA NUM CONTEXTO GLOBAL ADVERSO
No final de 2025, a economia portuguesa evidencia uma resiliência assinalável num enquadramento internacional marcado pela incerteza e pelo abrandamento dos principais parceiros europeus. O Banco de Portugal reviu em alta as projeções de crescimento do PIB para 2,0% em 2025 e 2,3% em 2026, sustentadas sobretudo pela dinâmica da procura interna, em particular do consumo privado e do investimento.
O mercado de trabalho tem sido um dos principais pilares deste desempenho. No terceiro trimestre de 2025, a população empregada atingiu máximos históricos, superando os 5,3 milhões de pessoas, com um crescimento homólogo de 3,7%, enquanto a taxa de desemprego se manteve em níveis reduzidos, entre 5,8% e 6,3%. Este dinamismo, visível sobretudo nos serviços (saúde, turismo e tecnologias de informação), tem sido acompanhado por uma recuperação do rendimento real das famílias e por um alívio gradual das condições financeiras.
A política monetária tem reforçado a estabilidade financeira interna. A taxa de juro implícita no crédito à habitação caiu pelo 22.º mês consecutivo em novembro, fixando-se em torno de 3,1%, em mínimos desde 2023. Em paralelo, a taxa de poupança das famílias recuperou para 12,2% em 2024, aproximando-se da média europeia, ainda que com forte concentração nos escalões de rendimento mais elevados. Este enquadramento tem sustentado o consumo e favorecido o investimento, incluindo no setor imobiliário.
Apesar do bom desempenho interno, as contas externas registaram alguma deterioração ao longo de 2025. O excedente da balança corrente contraiu cerca de 34% até setembro, fixando-se em 1,8% do PIB, refletindo sobretudo o agravamento do défice da balança de bens. O aumento das importações (+4%), com destaque para produtos farmacêuticos e automóveis, não foi totalmente compensado pelas exportações, penalizadas pelo abrandamento da procura europeia e pela quebra das vendas para os Estados Unidos (aumento das taxas aduaneiras). Em contrapartida, a balança de serviços continuou a ser um fator de estabilização, com o turismo a registar novos máximos e a gerar receitas crescentes.
No plano orçamental, Portugal mantém uma trajetória de curto prazo favorável. Até outubro de 2025, o saldo orçamental registou um excedente de 1,6% do PIB, suportado por um crescimento da receita superior ao da despesa, enquanto a dívida pública prossegue uma trajetória descendente. Persistem, contudo, fragilidades estruturais, com elevada rigidez da despesa pública (concentrada em prestações sociais e salários) e desafios relevantes na execução do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), em particular na área da saúde. Este quadro nacional relativamente sólido contrasta com uma envolvente externa mais frágil. A Zona Euro enfrenta uma estagnação económica, com a indústria alemã em contração, enquanto o Banco Central Europeu adota uma postura prudente num contexto de inflação controlada. Nos Estados Unidos, o cenário de “aterragem suave” permite o início de cortes nas taxas de juro, embora o protecionismo comercial continue a representar um risco para os seus parceiros globais. A China, por sua vez, enfrenta um abrandamento estrutural associado à crise imobiliária e à fraca procura interna, reconfigurando as cadeias de valor globais através de novas alianças comerciais.
ATIVIDADES DESENVOLVIDAS
i. Gestão Corrente
Na sequência da evolução natural do nosso modelo de comunicação e com o objetivo de reforçar a confidencialidade e a qualidade da informação partilhada, informamos que a informações sobre a gestão dos projetos passam a estar acessíveis apenas aos membros investidores de cada projeto. Esta alteração visa assegurar que a informação partilhada seja, de uma forma progressiva mais detalhada, rigorosa e relevante para quem participa diretamente em cada investimento.
Agradecemos a compreensão, o feedback recebido ao longo dos tempos e o apoio contínuo. Certos de que esta evolução contribuirá para uma comunicação mais focada, transparente e alinhada com as melhores práticas de mercado.
TODOS
CONTAM
O Banco de Portugal publicou o boletim económico que tem como destaque “Mercado da habitação em Portugal: uma quantificação das pressões demográficas”. Aqui fica um resumo sobre esse destaque.
Na última década, o mercado da habitação em Portugal tem sido marcado por um aumento expressivo dos preços e das rendas, tornando o acesso à habitação progressivamente mais difícil, sobretudo nos grandes centros urbanos e nas zonas litorais. Este fenómeno resulta de um desequilíbrio estrutural persistente entre uma procura dinâmica, moldada por profundas alterações demográficas, e uma oferta de nova habitação que permanece incapaz de recuperar plenamente dos mínimos históricos registados após a crise financeira.
A procura por habitação permanente é determinada, em primeiro lugar, pelo número de famílias e não apenas pela evolução da população total. Entre 1981 e 2011, o crescimento do número de agregados familiares resultou sobretudo da redução da sua dimensão média, associada ao envelhecimento da população, à quebra da natalidade e ao aumento das taxas de divórcio. Este processo gerou necessidade de mais habitações mesmo num contexto de crescimento populacional moderado.
No período mais recente, entre 2021 e 2024, a natureza da procura alterou-se de forma significativa. O saldo migratório tornou-se o principal motor demográfico, com uma entrada média anual de cerca de 127 mil pessoas, mais do que compensando o saldo natural negativo. Estima-se que este fluxo tenha originado aproximadamente 52 mil novas famílias por ano, exercendo uma pressão adicional sobre o mercado num contexto em que a dimensão média dos agregados se estabilizou. Esta pressão, contudo, não é homogénea: concentra-se em cerca de metade dos municípios, em particular na Área Metropolitana de Lisboa, no Porto, na Península de Setúbal e no Algarve, regiões que acolhem cerca de 69% das famílias portuguesas.
Do lado da oferta, o mercado caracteriza-se por uma rigidez estrutural significativa. Após três décadas de forte expansão, entre 1981 e 2011, em que se concluíam em média mais de 80 mil fogos por ano, a atividade da construção colapsou na década seguinte, caindo para cerca de 11 mil fogos anuais. Apesar de uma recuperação parcial nos últimos anos (aproximadamente 22 mil fogos por ano entre 2021 e 2024), este ritmo continua claramente insuficiente face à formação de novas famílias, estimada em cerca de 36 mil por ano no mesmo período. A capacidade de resposta do setor é limitada por constrangimentos persistentes, como a baixa produtividade, a escassez de mão de obra qualificada, apenas parcialmente mitigada pelo recurso a trabalhadores estrangeiros, que já representam cerca de 30% do total e processos de licenciamento longos e complexos. Perante esta escassez de oferta nova, o stock habitacional existente surge frequentemente como uma solução potencial. Portugal apresenta uma das mais elevadas percentagens de alojamentos que não constituem residência habitual na Europa, cerca de 30% do total, repartidos entre residências secundárias e alojamentos vagos. Contudo, a capacidade destes imóveis para absorver o excesso de procura é limitada por vários fatores estruturais.
Em primeiro lugar, o estado de conservação constitui um obstáculo relevante: os alojamentos vagos são, em média, mais antigos, sendo que cerca de 55% necessitam de obras profundas de reabilitação. Em segundo lugar, subsistem entraves legais e fiscais significativos. Cerca de 26% dos imóveis vagos pertencem a heranças indivisas ou têm múltiplos proprietários, dificultando decisões de venda ou arrendamento. A instabilidade legislativa no mercado de arrendamento e uma fiscalidade patrimonial que penaliza pouco a manutenção de imóveis devolutos, quando comparada com a tributação da transação, reduzem ainda mais os incentivos à sua mobilização. Por fim, a forte valorização dos preços nos últimos anos com uma rendibilidade bruta média próxima de 9% entre 2015 e 2024. O que torna atrativo manter o imóvel como reserva de valor, mesmo sem qualquer exploração económica.
O mercado da habitação em Portugal vive, assim, um ciclo prolongado de desequilíbrio, em que a procura demográfica, acelerada pela imigração, supera de forma sistemática a capacidade de produção de nova habitação desde 2011. O elevado número de casas vagas, embora relevante em termos absolutos, não constitui uma solução imediata devido à sua degradação, localização ou aos entraves jurídicos e económicos associados. O resultado é uma pressão persistente sobre os preços e rendas, particularmente nos municípios com maior dinamismo económico e populacional, reforçando a necessidade de políticas públicas que promovam simultaneamente a construção nova, a reabilitação urbana e a mobilização efetiva do parque habitacional existente.
Nuno Santos, Asset Manager