MARKET STATUS
"ALWAYS THE INFLATION"
The fight against inflation continues to bear fruits. The inflation rate in Portugal continued on it’s downward path, according to INE estimates that the year-on-year rate is at 3.4%. Since January 2022 it wasen’t under 4% (war in Ukraine).
The decline in the prices of energy products has greatly contributed to the decrease in inflation, so much that the government will take the opportunity in August to proceed with the gradual thawing of the carbon tax on fuels. It’s certainly looking for a balance between consumption and tax revenue.
Production prices have fallen, which could lead to a repercussion of this decrease in the product final price for consumers in the near future.
Observing the CPI (consumer price index) we can already see the effect of “zero VAT” by noting a significant slowdown in the prices of food products, but which naturally mirror the fall in the prices of the main raw materials and food on the international market.
In the other classes of goods and services the decline is more tenuous, the explanation lies in the services (as opposed to goods) where the dynamic is one of price increases and with the strength of tourism in the coming months it will continue to fuel this trend.
On the horizon is the coming winter and how the EU will get through it in order to keep inflation under control. Will it be a very harsh winter? How is Portugal (and Europe) doing in terms of renewable energy production? How is the diversification of countries supplying natural gas and oil? Is China waking up, even if slowly?
The ECB continues it’s policy of zero tolerance for inflation. A further hike of the three key interest rates by 25 basis points. The ECB explains that "inflation continues to decline, but is still expected to remain too high for too long". A new increase is expected in September not only by the ECB but also by the FED. Other central banks in Europe also adjusted their key rates in June: 50 bp. in the United Kingdom and Norway, and 25 bp. in Switzerland and Sweden. On the other hand, China cut by 10 bp. in benchmark rates (the first decline since mid-2022).
Sources: INE, BdP, BPI research, Eurostat, ECB.
DEVELOPED ACTIVITIES
i. Current Management
EVERYONE
COUNTS
"TAXAS DE ACTUALIZAÇÃO E CAPITALIZAÇÃO NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA"
A avaliação imobiliária é uma
atividade que visa estimar o valor de um imóvel, tendo em conta as
suas características, o mercado e os rendimentos que pode gerar.
Para isso, é necessário utilizar alguns conceitos e ferramentas da
área económica, como as taxas de atualização e capitalização.
Taxa de Atualização: Também conhecida como taxa de desconto, esta é a taxa de juro usada para determinar o valor atual de um fluxo de caixa futuro. A taxa de atualização tem em conta o conceito do valor do dinheiro no tempo - ou seja, um euro hoje vale mais do que um euro num ponto futuro, devido ao potencial de investimento desse dinheiro no presente. Esta taxa é usada para descontar os rendimentos futuros esperados de um imóvel para o seu valor presente.
A taxa de atualização reflete o custo de oportunidade do investidor, ou seja, a rentabilidade mínima que ele espera obter com o seu investimento. Quanto maior for a taxa de atualização, menor será o valor atual dos rendimentos futuros e, consequentemente, menor será o valor do imóvel.
Taxa de Capitalização: Na avaliação imobiliária, a taxa de capitalização é usada para estimar o valor de um imóvel com base na taxa de retorno que se espera que ele gere. Ela é calculada dividindo a renda líquida operacional de um imóvel pelo seu preço de mercado atual. Assim, a taxa de capitalização pode ser usada para estimar o potencial de ganho futuro de um imóvel, levando em consideração o risco associado a esse investimento.
A taxa de capitalização é a taxa que permite calcular o valor do imóvel a partir do seu rendimento anual, ou seja, a relação entre o valor do imóvel e o seu rendimento líquido. A taxa de capitalização reflete a rentabilidade efetiva do investimento, ou seja, o retorno que o investidor obtém com o seu imóvel. Quanto maior for a taxa de capitalização, maior será o valor do imóvel.
As taxas de atualização e capitalização estão relacionadas entre si, pois ambas dependem das expectativas do investidor e do mercado. No entanto, elas não são iguais, pois a taxa de atualização considera os rendimentos futuros ao longo de um período de tempo (por exemplo, 10 anos), enquanto que a taxa de capitalização considera apenas o rendimento anual.
Normalmente, a taxa de atualização é estimada usando um método baseado no risco. Isto pode incluir a análise do risco do mercado imobiliário, a consideração da taxa livre de risco (geralmente a taxa de rendimento dos títulos do governo) e um prémio de risco para o investimento específico. A taxa de atualização também pode ser ajustada para refletir o risco individual do imóvel, considerando fatores como a localização do imóvel, o estado do imóvel, a estabilidade do inquilino (se aplicável), entre outros.
A taxa de capitalização é normalmente derivada do mercado. Isto envolve a análise das taxas de capitalização observadas em transações recentes de imóveis similares na mesma localização. A comparação é realizada com imóveis que geram uma renda semelhante e que têm um risco e um perfil de crescimento semelhantes. Este método é conhecido como método de comparação direta.
O CAPM (Capital Asset Pricing Model) é um dos modelos mais utilizados para estimar a taxa de atualização de um projeto ou de uma empresa. O CAPM parte do princípio de que o risco de um investimento pode ser decomposto em dois componentes: o risco sistemático e o risco específico.
O risco sistemático é o risco que afeta todos os investimentos no mercado e que não pode ser eliminado pela diversificação. Este risco é representado pelo beta no modelo CAPM.
O risco específico é o risco que afeta apenas um determinado investimento e que pode ser reduzido pela diversificação.
O CAPM é formulado como:
RENDIMENTO ESPERADO = TAXA LIVRE DE RISCO + BETA × (RENDIMENTO ESPERADO DO MERCADO - TAXA LIVRE DE RISCO)
Onde:
A taxa livre de risco representa o retorno que um investidor poderia esperar de um investimento sem risco.
Beta é uma medida da sensibilidade do retorno esperado de um investimento às mudanças no retorno do mercado.
O Rendimento esperado do mercado é o retorno total esperado do mercado.
O CAPM tem algumas vantagens, como a sua simplicidade e a sua ampla aceitação no meio académico e profissional.
No entanto, também tem algumas limitações, como a dificuldade em estimar os seus parâmetros (beta, prémio de mercado e taxa livre de risco) e a sua validade empírica questionável.
Por exemplo, assume que os investidores são racionais e evitam o risco quando podem - o que nem sempre é o caso na realidade. Além disso, o beta usado no CAPM é frequentemente derivado de dados históricos, que podem não ser um bom indicador do risco futuro.
Existem outros modelos alternativos ao CAPM para estimar a taxa de atualização, como o APT (Arbitrage Pricing Theory), o Fama-French Three Factor Model ou o Carhart Four Factor Model. Estes modelos tentam captar outros fatores de risco que possam influenciar a rentabilidade dos investimentos, além do risco sistemático. Alguns destes fatores são o tamanho da empresa, o valor contabilístico em relação ao valor de mercado, o momento ou a rentabilidade.
Outros modelos que podem ser usados para estimar a taxa de atualização incluem:
O Modelo de Precificação de Ativos de Capital Multifatorial (Fama-French three-factor model): Este é uma extensão do CAPM que adiciona dois fatores - o tamanho da empresa e o valor contabilístico para o valor de mercado - ao modelo básico.
O Modelo Arbitrage Pricing Theory (APT): Este é um modelo alternativo ao CAPM que assume que o retorno esperado de um ativo pode ser modelado como uma função linear de vários fatores macroeconómicos.
Métodos baseados em opções reais: Estes são métodos que tentam estimar o valor de um investimento considerando a possibilidade de que o investidor tenha a opção de tomar decisões diferentes no futuro que podem afetar o valor do investimento.
Vítor Reis, MRICS, REV + Vice-presidente do Conselho Fiscal na Câmara de Comércio e Indústria Luso-Brasileira
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August 2023