CONJUNTURA
"SEMPRE A INFLAÇÃO"
A luta contra a inflação continua a dar resultados. A taxa de inflação em Portugal continuou a sua trajetória de descida, de acordo com a estimativa do INE, a taxa homóloga está em 3,4%. Desde janeiro de 2022 que não era inferior a 4% (guerra na Ucrânia).
O recuo dos preços dos produtos energéticos muito têm contribuído para o decréscimo da inflação, de tal forma que o governo em agosto vai aproveitar para prosseguir com o descongelamento gradual da taxa de carbono nos combustíveis. Seguramente procura um ponto de equilibro entre consumo e receita fiscal.
Os preços de produção têm diminuído o que pode perspetivar uma repercussão desse decréscimo no preço final para os consumidores num futuro próximo.
Observando o IPC (índice de preços do consumidor) já constatamos o efeito do “IVA zero” ao notar um significativo abrandamento nos preços dos produtos alimentares, mas que naturalmente espelham a descida dos preços das principais matérias primas e alimentos no mercado internacional.
Nas outras classes de bens e serviços a descida é mais ténue, a explicação está nos serviços (ao contrário dos bens) onde a dinâmica é de aumentos de preços e com a força do turismo nos próximos meses vai continuar a alimentar esta tendência.
No horizonte está já o próximo inverno e a forma como a EU o vai ultrapassar de forma a manter a inflação sob controle. Será um inverno muito rigoroso? Como está Portugal (e a Europa) em matéria de produção de energias renováveis? Como está a diversificação de países fornecedores de gás natural e petróleo? A China está a acordar mesmo que lentamente?
O BCE continua a sua política de tolerância zero com a inflação. Uma nova subida das três taxas de juro diretoras em 25 pontos base. O BCE explica que a "inflação continua a descer, mas ainda se espera que permaneça demasiado elevada durante demasiado tempo". É expetável uma nova subida em setembro não só por parte do BCE mas também por parte da FED. Outros bancos centrais da Europa também ajustaram as taxas diretoras em junho: 50 p.b. no Reino Unido e Noruega, e 25 p.b. na Suíça e Suécia. Em sentido contrário a China cortou em 10 p.b. nas taxas de referência (a primeira descida desde meados de 2022).
Fontes: INE, BdP, BPI research, Eurostat, BCE.
ATIVIDADES DESENVOLVIDAS
i. Gestão Corrente
TODOS
CONTAM
"TAXAS DE ACTUALIZAÇÃO E CAPITALIZAÇÃO NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA"
A avaliação imobiliária é uma
atividade que visa estimar o valor de um imóvel, tendo em conta as
suas características, o mercado e os rendimentos que pode gerar.
Para isso, é necessário utilizar alguns conceitos e ferramentas da
área económica, como as taxas de atualização e capitalização.
Taxa de Atualização: Também conhecida como taxa de desconto, esta é a taxa de juro usada para determinar o valor atual de um fluxo de caixa futuro. A taxa de atualização tem em conta o conceito do valor do dinheiro no tempo - ou seja, um euro hoje vale mais do que um euro num ponto futuro, devido ao potencial de investimento desse dinheiro no presente. Esta taxa é usada para descontar os rendimentos futuros esperados de um imóvel para o seu valor presente.
A taxa de atualização reflete o custo de oportunidade do investidor, ou seja, a rentabilidade mínima que ele espera obter com o seu investimento. Quanto maior for a taxa de atualização, menor será o valor atual dos rendimentos futuros e, consequentemente, menor será o valor do imóvel.
Taxa de Capitalização: Na avaliação imobiliária, a taxa de capitalização é usada para estimar o valor de um imóvel com base na taxa de retorno que se espera que ele gere. Ela é calculada dividindo a renda líquida operacional de um imóvel pelo seu preço de mercado atual. Assim, a taxa de capitalização pode ser usada para estimar o potencial de ganho futuro de um imóvel, levando em consideração o risco associado a esse investimento.
A taxa de capitalização é a taxa que permite calcular o valor do imóvel a partir do seu rendimento anual, ou seja, a relação entre o valor do imóvel e o seu rendimento líquido. A taxa de capitalização reflete a rentabilidade efetiva do investimento, ou seja, o retorno que o investidor obtém com o seu imóvel. Quanto maior for a taxa de capitalização, maior será o valor do imóvel.
As taxas de atualização e capitalização estão relacionadas entre si, pois ambas dependem das expectativas do investidor e do mercado. No entanto, elas não são iguais, pois a taxa de atualização considera os rendimentos futuros ao longo de um período de tempo (por exemplo, 10 anos), enquanto que a taxa de capitalização considera apenas o rendimento anual.
Normalmente, a taxa de atualização é estimada usando um método baseado no risco. Isto pode incluir a análise do risco do mercado imobiliário, a consideração da taxa livre de risco (geralmente a taxa de rendimento dos títulos do governo) e um prémio de risco para o investimento específico. A taxa de atualização também pode ser ajustada para refletir o risco individual do imóvel, considerando fatores como a localização do imóvel, o estado do imóvel, a estabilidade do inquilino (se aplicável), entre outros.
A taxa de capitalização é normalmente derivada do mercado. Isto envolve a análise das taxas de capitalização observadas em transações recentes de imóveis similares na mesma localização. A comparação é realizada com imóveis que geram uma renda semelhante e que têm um risco e um perfil de crescimento semelhantes. Este método é conhecido como método de comparação direta.
O CAPM (Capital Asset Pricing Model) é um dos modelos mais utilizados para estimar a taxa de atualização de um projeto ou de uma empresa. O CAPM parte do princípio de que o risco de um investimento pode ser decomposto em dois componentes: o risco sistemático e o risco específico.
O risco sistemático é o risco que afeta todos os investimentos no mercado e que não pode ser eliminado pela diversificação. Este risco é representado pelo beta no modelo CAPM.
O risco específico é o risco que afeta apenas um determinado investimento e que pode ser reduzido pela diversificação.
O CAPM é formulado como:
RENDIMENTO ESPERADO = TAXA LIVRE DE RISCO + BETA × (RENDIMENTO ESPERADO DO MERCADO - TAXA LIVRE DE RISCO)
Onde:
A taxa livre de risco representa o retorno que um investidor poderia esperar de um investimento sem risco.
Beta é uma medida da sensibilidade do retorno esperado de um investimento às mudanças no retorno do mercado.
O Rendimento esperado do mercado é o retorno total esperado do mercado.
O CAPM tem algumas vantagens, como a sua simplicidade e a sua ampla aceitação no meio académico e profissional.
No entanto, também tem algumas limitações, como a dificuldade em estimar os seus parâmetros (beta, prémio de mercado e taxa livre de risco) e a sua validade empírica questionável.
Por exemplo, assume que os investidores são racionais e evitam o risco quando podem - o que nem sempre é o caso na realidade. Além disso, o beta usado no CAPM é frequentemente derivado de dados históricos, que podem não ser um bom indicador do risco futuro.
Existem outros modelos alternativos ao CAPM para estimar a taxa de atualização, como o APT (Arbitrage Pricing Theory), o Fama-French Three Factor Model ou o Carhart Four Factor Model. Estes modelos tentam captar outros fatores de risco que possam influenciar a rentabilidade dos investimentos, além do risco sistemático. Alguns destes fatores são o tamanho da empresa, o valor contabilístico em relação ao valor de mercado, o momento ou a rentabilidade.
Outros modelos que podem ser usados para estimar a taxa de atualização incluem:
O Modelo de Precificação de Ativos de Capital Multifatorial (Fama-French three-factor model): Este é uma extensão do CAPM que adiciona dois fatores - o tamanho da empresa e o valor contabilístico para o valor de mercado - ao modelo básico.
O Modelo Arbitrage Pricing Theory (APT): Este é um modelo alternativo ao CAPM que assume que o retorno esperado de um ativo pode ser modelado como uma função linear de vários fatores macroeconómicos.
Métodos baseados em opções reais: Estes são métodos que tentam estimar o valor de um investimento considerando a possibilidade de que o investidor tenha a opção de tomar decisões diferentes no futuro que podem afetar o valor do investimento.
Vítor Reis, MRICS, REV + Vice-presidente do Conselho Fiscal na Câmara de Comércio e Indústria Luso-Brasileira
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MÊS
Agosto 2023