MARKET STATUS
ECONOMIC OUTLOOK FOR PORTUGAL: WHAT TO EXPECT IN 2025?
Perceptions about the Portuguese economy do not always reflect macroeconomic indicators. Over the last ten years, Portugal has grown above the EU average, correcting structural imbalances. For 2025, this trend is expected to continue, with growth forecasts of between 1.9% and 2.4%, surpassing the Eurozone and the EU27.
Factors such as the stabilization of inflation at 2%, the increase in salaries and the reduction in interest rates will contribute to improving the purchasing power of families, aligning perceptions with economic reality. The entry of immigrants has also boosted economic activity throughout the decade, offsetting the population's negative natural balance.
However, external challenges can impact economic performance. The slowdown in exports and a possible global trade war, if it is confirmed that the United States will implement protective tariffs, could create uncertainty. The fragility of the French and German economies should affect Portugal, although the good economic health of Spain may act in a compensatory way.
The real estate sector also presents challenges. Lowering interest rates may alleviate pressure, but measures are needed to stimulate housing investment beyond IMT Jovem and ensure sustainable growth. Furthermore, private consumption and investment are expected to grow by around 3% this year, contributing to a more positive scenario.
At a global level, 2024 marked the beginning of monetary easing, with an impact on financial markets. Trump's victory generated expectations of a rise in inflation, while events such as the end of negative rates in Japan, tensions in the Middle East and advances in artificial intelligence shaped the economic scenario. Financial markets recorded other important milestones, such as the appreciation of the dollar, the gains in the S&P 500 and the appreciation of cryptocurrencies.
In 2025, the reconfiguration of globalization is expected to continue, with protectionism and industrial policies gaining ground. Uncertainty persists, but there is hope that the economic cycle will maintain its resilience and that reality will exceed initial forecasts, as occurred in previous years. Meanwhile, economic and financial forecasts will continue to be challenged by the geopolitical environment and new dynamics of international trade.
Thus, Portugal finds itself in a period of transition between challenges and opportunities. The financial strength of families and companies, combined with a more favorable monetary policy, should support growth. However, it is essential to maintain close monitoring of the external and internal factors that may affect the evolution of the economy throughout the year. 2025 promises to be a year of change and adaptation, where the ability to respond to volatile scenarios will be decisive for the country's economic success.
Sources: INE, BdP, BPI research, Eurostat, yahoo finance; ECB, turismo de Portugal
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"CRIAÇÃO DE VALOR NA GESTÃO IMOBILIÁRIA"
Friedrich Nietzsche escreveu: “A minha ambição é dizer em dez frases o que outros grandes autores não dizem nem num livro inteiro.” Não tenho essa pretensão, mas esta citação inspira a abordagem deste artigo, em que procuro sintetizar a essência da criação de valor através da gestão de ativos imobiliários de forma clara e direta.
De acordo com James Graaskamp, a atividade imobiliária depende da troca de informação, do capital e de outros recursos, efetuada por 3 grupos:
A combinação do espaço, tempo e serviços permite aos utilizadores de espaços a satisfação e os benefícios esperados ou inesperados do espaço construído.
Conseguimos assim, criar valor ao satisfazer as necessidades definidas pela ação política e, principalmente, ao satisfazer as necessidades dos utilizadores dos espaços. Necessidades que vão variando ao longo do tempo. Criamos valor ao prestar um serviço. A pergunta mais frequente e que é transversal aos serviços diretos do mercado imobiliário (promoção, gestão, avaliação e mediação) é: Como satisfazer necessidades através do serviço que prestamos?
Para tal, primeiro temos de perceber, dominar e procurar resolver o problema de alguém. Qual é o problema que eu quero resolver? Depois temos de perceber que esse problema tem um público-alvo específico. Segmento de mercado. É preciso estudar esse segmento, dominar o segmento e assim dominar o problema. Por fim temos de encontrar uma solução para esse problema, uma solução eficiente, simples e segura. Qual é a transformação que temos para oferecer?
Chegamos a uma conclusão simples - Primeiro criamos valor para depois pedir um valor.
A criação de valor no setor imobiliário assenta em 4 áreas de atuação: económico financeira, jurídico fiscal, técnica e marketing. Tendo em conta que o que transacionamos no mercado imobiliário são direitos reais é comum que a criação de valor comece precisamente na área jurídico fiscal. Este conjugar das áreas de atuação é muito visível na gestão de ativos.
A gestão de ativos consiste no planeamento, organização e controlo dos recursos envolvidos na exploração e administração dos ativos, de forma a maximizar sua utilidade económica para obter a melhor vantagem para o investidor. Prolongar ao máximo a sua vida útil de forma que este possa ser uma máquina geradora de fluxos de caixa ao longo do tempo; sem nunca descurar a satisfação do utilizador.
Para levar a bom porto a gestão temos de auditar, realizar uma análise estática do ativo, proporcionando uma visão clara dos fatores que o influenciam em cada uma das áreas de atuação. Temos de ser capazes de procurar criar valor por meio da reestruturação e redimensionamento dos ativos imobiliários, revelando mais-valias ocultas por soluções criativas e viáveis e gerir; ou seja, monitorizar permanente para garantir que o ativo continua a gerar valor ao longo do tempo, adaptando-se às mudanças do mercado e aos objetivos do investidor. Isto tem de ser levado a cabo em conjugação com as áreas anteriormente identificadas.
Área económico financeira considera estes ativos como parte do circuito económico, avaliando-os com base em critérios de risco, rentabilidade e potencial de valorização. O gestor atua alinhado com os objetivos do investidor, desempenhando funções que abrangem aspetos operacionais e de gestão. O principal objetivo deste trabalho é defender os interesses do investidor, procurando acrescentar valor, tanto no curto prazo como, especialmente, no médio e longo prazo.
A área jurídico fiscal na gestão de ativos imobiliários tem como principal objetivo assegurar a adequação fiscal e legal às diversas necessidades, tanto presentes quanto futuras. Essa área divide-se em duas vertentes principais. A vertente operacional que se concentra no controlo contínuo da situação legal e fiscal de cada ativo e cumprimento das disposições legais aplicáveis e no acompanhamento de eventuais litígios. Por outro lado, a vertente estratégica que tem o intuito de otimizar a situação fiscal do ativo, com recurso a veículos de investimento de forma a ser favorecido pela administração fiscal em relação aos investimentos realizados por particulares.
A área técnica, cada vez com maior relevância na gestão de ativos imobiliários (facility e property management), reflete a complexidade tecnológica dos edifícios modernos, que exigem acompanhamento permanente e sofisticado. Para além de oferecer espaços físicos, arrendar um imóvel implica disponibilizar múltiplos serviços integrados que aumentam o valor e a competitividade do espaço. Essa área abrange diversas ações relacionadas à estrutura física dos imóveis e às interações com os utilizadores, o pessoal responsável pelo funcionamento do imóvel e os fornecedores de bens e serviços essenciais à sua manutenção (SLA - service-level agreement). Geralmente, a gestão técnica é subcontratada a empresas especializadas na gestão de instalações, responsáveis tanto pelos serviços de manutenção quanto pelos serviços prestados aos utilizadores. A qualidade desses serviços tem impacto direto nas condições de utilização e preservação dos imóveis, influenciando diretamente a sua rentabilidade e o seu valor de mercado.
A área de marketing na gestão de ativos imobiliários visa assistir e aconselhar o investidor na articulação dos objetivos do seu investimento com as dinâmicas de um mercado em constante evolução. A flexibilidade, a capacidade de adaptação e a previsão de tendências, incluindo segmentos de mercado emergentes, são determinantes para maximizar a rentabilidade dos ativos. O valor de qualquer imóvel está intrinsecamente ligado à estratégia de mercado que o orienta, sendo essencial a definição de objetivos estratégicos direcionados para otimizar o seu valor. Esta área envolve a procura do equilíbrio entre a renda (oferta) e o que é oferecido aos utilizadores (procura), a gestão de planos de marketing, a análise e possível redefinição da utilização dos imóveis. Além disso, inclui a conceção e implementação de estratégias alternativas para a gestão, ajustando-se às mudanças detetadas no mercado.
A gestão de ativos imobiliários não é apenas baseada em números, análises e estratégias; é também uma arte que exige sensibilidade, criatividade e uma visão prospetiva. Como uma dança entre o presente e o futuro, o gestor deve equilibrar-se entre a realidade do mercado atual e as tendências emergentes, sempre com o objetivo de criar valor sustentável e duradouro.
Num mundo em constante transformação, onde a tecnologia redefine as expectativas dos utilizadores e as dinâmicas de mercado, a capacidade de inovar e adaptar-se torna-se não apenas uma vantagem, mas uma necessidade. A gestão imobiliária do futuro será moldada por aqueles que conseguirem antecipar mudanças, integrar soluções tecnológicas e, acima de tudo, compreender profundamente as necessidades humanas por trás de cada espaço.
Assim, a verdadeira essência da gestão imobiliária reside na sua capacidade de transformar não apenas espaços, mas também a forma como vivemos, trabalhamos e nos relacionamos com o espaço à nossa volta. Ao unir visão estratégica, execução técnica e sensibilidade humana, podemos não apenas gerar fluxos de caixa estáveis, mas também contribuir para a criação de ambientes que inspirem, relacionem e prosperem ao longo do tempo.
"Como disse Peter Drucker, “A melhor maneira de prever o futuro é criá-lo”. Na gestão imobiliária, esse futuro é construído hoje, peça a peça, decisão a decisão, valor a valor.
Nuno Santos, Asset Manager
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February 2025