CONJUNTURA
PERSPETIVAS ECONÓMICAS PARA PORTUGAL: O QUE ESPERAR DE
2025?
As perceções sobre a economia portuguesa nem sempre refletem os indicadores macroeconómicos. Nos últimos dez anos, Portugal cresceu acima da média da UE, corrigindo desequilíbrios estruturais. Para 2025, espera-se que essa tendência continue, com previsões de crescimento entre 1,9% e 2,4%, superando a Zona Euro e a UE27.
Fatores como a estabilização da inflação em 2%, o aumento dos salários e a redução das taxas de juro contribuirão para melhorar o poder de compra das famílias, alinhando perceções com a realidade económica. A entrada de imigrantes também tem impulsionado a atividade económica ao longo da década, compensando o saldo natural negativo da população.
No entanto, desafios externos podem impactar o desempenho económico. O abrandamento das exportações e uma possível guerra comercial global, caso se confirme que os Estado Unidos vão implementar tarifas protecionistas, podem criar incertezas. A fragilidade das economias francesa e alemã deve afetar Portugal, embora a boa saúde económica da Espanha possa atuar de forma compensatória.
O setor imobiliário também apresenta desafios. A descida das taxas de juro pode aliviar a pressão, mas são necessárias medidas para estimular o investimento habitacional para além do IMT Jovem e garantir um crescimento sustentável. Além disso, espera-se que o consumo privado e o investimento cresçam cerca de 3% este ano, contribuindo para um cenário mais positivo.
A nível global, 2024 marcou o início da flexibilização monetária, com impacto nos mercados financeiros. A vitória de Trump gerou expectativas de uma subida da inflação, enquanto eventos como o fim das taxas negativas no Japão, tensões no Oriente Médio e avanços na inteligência artificial moldaram o cenário económico. Os mercados financeiros registaram outros marcos importantes, como a valorização do dólar, os ganhos do S&P 500 e a valorização das criptomoedas.
Em 2025, espera-se a continuidade da reconfiguração da globalização, com protecionismos e políticas industriais a ganharem espaço. A incerteza persiste, mas há esperança de que o ciclo económico mantenha sua resiliência e que a realidade supere as previsões iniciais, como ocorreu nos anos anteriores. Entretanto, as previsões económicas e financeiras continuarão a ser desafiadas pelo ambiente geopolítico e pelas novas dinâmicas do comércio internacional.
Dessa forma, Portugal encontra-se num período de transição entre desafios e oportunidades. A solidez financeira das famílias e empresas, aliada a uma política monetária mais favorável, deverá sustentar o crescimento. Contudo, é essencial manter um acompanhamento atento dos fatores externos e internos que poderão condicionar a evolução da economia ao longo do ano. 2025 promete ser um ano de mudança e adaptação, onde a capacidade de resposta a cenários voláteis será determinante para o sucesso económico do país.
Fontes: INE, BdP, BPI research, Eurostat, yahoo finance, BCE, turismo de Portugal
ATIVIDADES DESENVOLVIDAS
i. Gestão Corrente
TODOS
CONTAM
"CRIAÇÃO DE VALOR NA GESTÃO IMOBILIÁRIA"
Friedrich Nietzsche escreveu: “A minha ambição é dizer em dez frases o que outros grandes autores não dizem nem num livro inteiro.” Não tenho essa pretensão, mas esta citação inspira a abordagem deste artigo, em que procuro sintetizar a essência da criação de valor através da gestão de ativos imobiliários de forma clara e direta.
De acordo com James Graaskamp, a atividade imobiliária depende da troca de informação, do capital e de outros recursos, efetuada por 3 grupos:
A combinação do espaço, tempo e serviços permite aos utilizadores de espaços a satisfação e os benefícios esperados ou inesperados do espaço construído.
Conseguimos assim, criar valor ao satisfazer as necessidades definidas pela ação política e, principalmente, ao satisfazer as necessidades dos utilizadores dos espaços. Necessidades que vão variando ao longo do tempo. Criamos valor ao prestar um serviço. A pergunta mais frequente e que é transversal aos serviços diretos do mercado imobiliário (promoção, gestão, avaliação e mediação) é: Como satisfazer necessidades através do serviço que prestamos?
Para tal, primeiro temos de perceber, dominar e procurar resolver o problema de alguém. Qual é o problema que eu quero resolver? Depois temos de perceber que esse problema tem um público-alvo específico. Segmento de mercado. É preciso estudar esse segmento, dominar o segmento e assim dominar o problema. Por fim temos de encontrar uma solução para esse problema, uma solução eficiente, simples e segura. Qual é a transformação que temos para oferecer?
Chegamos a uma conclusão simples - Primeiro criamos valor para depois pedir um valor.
A criação de valor no setor imobiliário assenta em 4 áreas de atuação: económico financeira, jurídico fiscal, técnica e marketing. Tendo em conta que o que transacionamos no mercado imobiliário são direitos reais é comum que a criação de valor comece precisamente na área jurídico fiscal. Este conjugar das áreas de atuação é muito visível na gestão de ativos.
A gestão de ativos consiste no planeamento, organização e controlo dos recursos envolvidos na exploração e administração dos ativos, de forma a maximizar sua utilidade económica para obter a melhor vantagem para o investidor. Prolongar ao máximo a sua vida útil de forma que este possa ser uma máquina geradora de fluxos de caixa ao longo do tempo; sem nunca descurar a satisfação do utilizador.
Para levar a bom porto a gestão temos de auditar, realizar uma análise estática do ativo, proporcionando uma visão clara dos fatores que o influenciam em cada uma das áreas de atuação. Temos de ser capazes de procurar criar valor por meio da reestruturação e redimensionamento dos ativos imobiliários, revelando mais-valias ocultas por soluções criativas e viáveis e gerir; ou seja, monitorizar permanente para garantir que o ativo continua a gerar valor ao longo do tempo, adaptando-se às mudanças do mercado e aos objetivos do investidor. Isto tem de ser levado a cabo em conjugação com as áreas anteriormente identificadas.
Área económico financeira considera estes ativos como parte do circuito económico, avaliando-os com base em critérios de risco, rentabilidade e potencial de valorização. O gestor atua alinhado com os objetivos do investidor, desempenhando funções que abrangem aspetos operacionais e de gestão. O principal objetivo deste trabalho é defender os interesses do investidor, procurando acrescentar valor, tanto no curto prazo como, especialmente, no médio e longo prazo.
A área jurídico fiscal na gestão de ativos imobiliários tem como principal objetivo assegurar a adequação fiscal e legal às diversas necessidades, tanto presentes quanto futuras. Essa área divide-se em duas vertentes principais. A vertente operacional que se concentra no controlo contínuo da situação legal e fiscal de cada ativo e cumprimento das disposições legais aplicáveis e no acompanhamento de eventuais litígios. Por outro lado, a vertente estratégica que tem o intuito de otimizar a situação fiscal do ativo, com recurso a veículos de investimento de forma a ser favorecido pela administração fiscal em relação aos investimentos realizados por particulares.
A área técnica, cada vez com maior relevância na gestão de ativos imobiliários (facility e property management), reflete a complexidade tecnológica dos edifícios modernos, que exigem acompanhamento permanente e sofisticado. Para além de oferecer espaços físicos, arrendar um imóvel implica disponibilizar múltiplos serviços integrados que aumentam o valor e a competitividade do espaço. Essa área abrange diversas ações relacionadas à estrutura física dos imóveis e às interações com os utilizadores, o pessoal responsável pelo funcionamento do imóvel e os fornecedores de bens e serviços essenciais à sua manutenção (SLA - service-level agreement). Geralmente, a gestão técnica é subcontratada a empresas especializadas na gestão de instalações, responsáveis tanto pelos serviços de manutenção quanto pelos serviços prestados aos utilizadores. A qualidade desses serviços tem impacto direto nas condições de utilização e preservação dos imóveis, influenciando diretamente a sua rentabilidade e o seu valor de mercado.
A área de marketing na gestão de ativos imobiliários visa assistir e aconselhar o investidor na articulação dos objetivos do seu investimento com as dinâmicas de um mercado em constante evolução. A flexibilidade, a capacidade de adaptação e a previsão de tendências, incluindo segmentos de mercado emergentes, são determinantes para maximizar a rentabilidade dos ativos. O valor de qualquer imóvel está intrinsecamente ligado à estratégia de mercado que o orienta, sendo essencial a definição de objetivos estratégicos direcionados para otimizar o seu valor. Esta área envolve a procura do equilíbrio entre a renda (oferta) e o que é oferecido aos utilizadores (procura), a gestão de planos de marketing, a análise e possível redefinição da utilização dos imóveis. Além disso, inclui a conceção e implementação de estratégias alternativas para a gestão, ajustando-se às mudanças detetadas no mercado.
A gestão de ativos imobiliários não é apenas baseada em números, análises e estratégias; é também uma arte que exige sensibilidade, criatividade e uma visão prospetiva. Como uma dança entre o presente e o futuro, o gestor deve equilibrar-se entre a realidade do mercado atual e as tendências emergentes, sempre com o objetivo de criar valor sustentável e duradouro.
Num mundo em constante transformação, onde a tecnologia redefine as expectativas dos utilizadores e as dinâmicas de mercado, a capacidade de inovar e adaptar-se torna-se não apenas uma vantagem, mas uma necessidade. A gestão imobiliária do futuro será moldada por aqueles que conseguirem antecipar mudanças, integrar soluções tecnológicas e, acima de tudo, compreender profundamente as necessidades humanas por trás de cada espaço.
Assim, a verdadeira essência da gestão imobiliária reside na sua capacidade de transformar não apenas espaços, mas também a forma como vivemos, trabalhamos e nos relacionamos com o espaço à nossa volta. Ao unir visão estratégica, execução técnica e sensibilidade humana, podemos não apenas gerar fluxos de caixa estáveis, mas também contribuir para a criação de ambientes que inspirem, relacionem e prosperem ao longo do tempo.
"Como disse Peter Drucker, “A melhor maneira de prever o futuro é criá-lo”. Na gestão imobiliária, esse futuro é construído hoje, peça a peça, decisão a decisão, valor a valor.
Nuno Santos, Asset Manager
AGENDA DO
MÊS
Fevereiro 2025